Δεν έχετε αρκετές οικονομίες για να καλύψετε το κόστος κλεισίματος; Μερικές φορές μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος στο δάνειο, αλλά πιθανότατα θα πληρώσετε περισσότερα για το δάνειο μακροπρόθεσμα.
Εκτός από μια προκαταβολή, φόρους, προμήθειες δανειστή και πόντους, το κόστος κλεισίματος μπορεί να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στο κόστος ενός στεγαστικού δανείου. Εάν θέλετε να αποφύγετε να πληρώσετε αυτά τα κόστη εκ των προτέρων, μπορεί να είναι δυνατό να τα συμπεριλάβετε στο ίδιο το δάνειο.
Ορισμένοι δανειστές παραιτούνται από το κόστος κλεισίματος ή σας επιτρέπουν να τα συμπεριλάβετε στο δάνειο – αυτό μερικές φορές αναφέρεται ως υποθήκη μηδενικού κόστους κλεισίματος. Αλλά αν το κάνετε αυτό, μπορείτε να αυξήσετε το APR σας και το συνολικό ποσό του δανείου, που σημαίνει ότι θα μπορούσατε να καταλήξετε να πληρώσετε ακόμη περισσότερα.
Τι είναι το κόστος κλεισίματος;
Τα έξοδα κλεισίματος είναι προμήθειες που χρεώνει ο δανειστής σας επιπλέον της προκαταβολής σας όταν συνάπτετε ένα στεγαστικό δάνειο. Συνήθως είναι περίπου 2% έως 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Ως αγοραστής, συνήθως πληρώνετε όλα τα έξοδα κλεισίματος, αλλά ο πωλητής μπορεί να καλύψει ορισμένα από αυτά ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας σας και τον τρόπο διαπραγμάτευσης της σύμβασης.
Ορισμένα δάνεια που υποστηρίζονται από το κράτος προσεγγίζουν διαφορετικά το κόστος κλεισίματος. Για παράδειγμα, το κόστος του κλεισίματος των δανείων FHA είναι συνήθως 3% έως 4% της τιμής αγοράς και το HUD μπορεί να καλύψει πολλά από αυτά τα κόστη ανάλογα με την κατάστασή σας. Τα δάνεια VA απαιτούν από τον πωλητή να καλύψει προμήθειες ακινήτων, μεσιτικές αμοιβές, μεσιτικές αμοιβές και μια αναφορά τερμιτών, ενώ ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για το κόστος χρηματοδότησης VA και κάθε άλλο απαιτούμενο κόστος κλεισίματος.
Κοινό κόστος κλεισίματος για έναν αγοραστή
Τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από το κλείσιμο, ο δανειστής σας θα σας στείλει ένα έγγραφο που θα αναφέρει λεπτομερώς τα έξοδα κλεισίματος που πρέπει να πληρώσετε. Αυτή η λίστα ονομάζεται τελική κατάσταση ή τελική εκτίμηση δανείου. Η δήλωση κλεισίματός σας μπορεί να αναλύσει το προβλεπόμενο κόστος κλεισίματος σε δύο κατηγορίες: κόστος δανεισμού και άλλα σχετικά κόστη κλεισίματος.
Το κόστος δανείου συχνά περιλαμβάνει αρχικές προμήθειες ή προμήθειες αίτησης, προμήθειες αναδοχής, εκπτωτικά σημεία, αμοιβές δικηγόρου, αμοιβές αξιολόγησης, αμοιβές που σχετίζονται με τον τίτλο και χρεώσεις πιστωτικής αναφοράς. Πιθανότατα θα πληρώσετε φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού, τέλη ενσωμάτωσης, φόρο μεταβίβασης, τέλη HOA και ασφάλιση πλημμύρας εάν είναι απαραίτητο.
Πώς να υπολογίσετε το κόστος κλεισίματος
Το κόστος κλεισίματός σας μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με τον δανειστή σας, τον τύπο και τους όρους του δανείου σας, το ποσό που δανείζεστε, την προκαταβολή, το επιτόκιο, τον τόπο διαμονής σας και την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού που αγοράζετε. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον υπολογιστή κόστους κλεισίματος του Credit Karma για να υπολογίσετε τα τέλη και τους φόρους που θα χρειαστεί να πληρώσετε κατά το κλείσιμο.
Μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος σε μια νέα υποθήκη;
Μερικές φορές μπορείτε να μετακυλίσετε το κόστος κλεισίματός σας στο ίδιο το στεγαστικό δάνειο, ανάλογα με τον δανειστή και το προϊόν του δανείου. Αλλά παρόλο που δεν πληρώνετε αυτές τις προμήθειες κατά το κλείσιμο, τις πληρώνετε τελικά — και ίσως επιπλέον — κατά τη διάρκεια του δανείου. Γενικά, οι δανειστές αντισταθμίζουν το “χωρίς κόστος κλεισίματος” προσθέτοντας αυτά τα κόστη στο συνολικό ποσό του δανείου ή χρεώνοντας υψηλότερο επιτόκιο.
Ορισμένοι δανειστές μπορεί να σας προσφέρουν δανειστές για να καλύψουν το σύνολο ή μέρος του κόστους κλεισίματός σας, αλλά και πάλι, η αποδοχή αυτών των δανειστών συνήθως αυξάνει το επιτόκιο ή αυξάνει το ποσό του δανείου σας.
Μπορείτε να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος σε μια αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου;
Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν επίσης δάνεια αναχρηματοδότησης χωρίς κόστος κλεισίματος. Όπως τα ενυπόθηκα δάνεια χωρίς κόστος κλεισίματος, οι δανειστές συχνά καλύπτουν αυτά τα έξοδα συμπεριλαμβάνοντάς τα στο ποσό του δανείου σας, προσφέροντας στους δανειστές ή αυξάνοντας το APR σας.
Πριν αναδιπλώσετε το κόστος κλεισίματός σας σε ένα δάνειο αναχρηματοδότησης, ίσως θελήσετε να ελέγξετε πώς θα επηρεάσει την αναλογία χρέους προς εισόδημα, που είναι το συνολικό μηνιαίο χρέος σας διαιρεμένο με το συνολικό μηνιαίο εισόδημά σας. Εάν το DTI σας είναι πολύ υψηλό, μπορεί να επηρεάσει την ποιότητα των όρων του δανείου σας και την πιθανότητα έγκρισης στεγαστικού δανείου.
Ελέγξτε επίσης πώς η συμπερίληψη των εξόδων κλεισίματος θα επηρεάσει την αναλογία δανείου προς αξία, που είναι το υπόλοιπο του δανείου σας διαιρεμένο με την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας. Γενικά, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε περισσότερο από το 80% του LTV σας με αναχρηματοδότηση πληρωμής. Και αν το LTV σας είναι πάνω από ένα ορισμένο ποσό, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, η οποία θα αυξήσει τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων.
Είναι καλή ιδέα να συμπεριλάβετε το κόστος κλεισίματος στο δάνειό σας;
Μπορεί να έχει νόημα να συμπεριλάβετε τα έξοδα κλεισίματος στο δάνειό σας, εάν δεν θέλετε να πληρώσετε ένα μεγάλο εφάπαξ ποσό κατά τη σύναψη και μπορείτε να αντέξετε οικονομικά υψηλότερη μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου. Μια αναχρηματοδότηση χωρίς κόστος μπορεί επίσης να είναι εφικτή εάν θέλετε να επωφεληθείτε από τα χαμηλότερα επιτόκια. Εάν τα επιτόκια είναι σημαντικά χαμηλότερα από τους τρέχοντες όρους του δανείου σας, ίσως μπορέσετε να εξοικονομήσετε χρήματα παρά το υψηλότερο ποσό δανείου.
Το μειονέκτημα της αναδίπλωσης του κόστους κλεισίματος στο δάνειό σας είναι ότι θα πληρώσετε περισσότερα μακροπρόθεσμα λόγω υψηλότερων επιτοκίων ή μεγαλύτερου υπολοίπου δανείου. Μπορεί να θέλετε να πληρώσετε εκ των προτέρων το κόστος κλεισίματος εάν έχετε αρκετές οικονομίες και δεν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι σας για λίγο.
Εάν το δάνειο χωρίς κλείσιμο περιλαμβάνει πρόστιμο προπληρωμής, ο δανειστής σας θα σας χρεώσει επίσης μια προμήθεια εάν αναχρηματοδοτήσετε ή πουλήσετε το σπίτι σας εντός της προθεσμίας.
Δανειστές που περιλαμβάνουν κόστος κλεισίματος σε υποθήκη
αμερικανική τράπεζα
Το Δάνειο Έξυπνης Αναχρηματοδότησης της Τράπεζας των ΗΠΑ σάς επιτρέπει να κάνετε αναχρηματοδότηση χωρίς προκαταβολές κλεισίματος, τέλη εκκίνησης, τέλη επεξεργασίας αιτήσεων ή πρόστιμα προπληρωμής. Έχετε επίσης τη δυνατότητα να εξοφλήσετε και να αλλάξετε τη διάρκεια του δανείου σας σε πέντε, 10, 15 ή 20 χρόνια.
CapCenter
Η CapCenter — μια ομάδα δανειστών και μεσιτών που εξυπηρετεί έξι πολιτείες στα νοτιοανατολικά και την Ουάσιγκτον, DC — παραιτείται ή καλύπτει πολλά από τα παραδοσιακά κόστη κλεισίματος αγοράς κατοικίας και αναχρηματοδοτεί δάνεια με σταθερά ή ρυθμιζόμενα επιτόκια. Ωστόσο, τα δάνεια μηδενικού κόστους κλεισίματος δεν καλύπτουν τέλη επιθεώρησης σπιτιού, ασφάλιστρα ιδιοκτητών σπιτιού, φόρους ιδιοκτησίας ή άλλους φόρους ή τέλη που απαιτούνται για την εξασφάλιση της πράξης πώλησης.
Nuter
Η Nutter έχει άδεια και στις 50 πολιτείες και προσφέρει επιλογές αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων χωρίς προκαταβολικά έξοδα κλεισίματος. Ο δανειστής ισχυρίζεται ότι έχει ολοκληρώσει επιτυχώς 100.000 δάνεια χωρίς κόστος κλεισίματος και προσφέρει σταθερά και ρυθμιζόμενα επιτόκια.
Τι έπεται?
Αν και υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις όπου μπορεί να είναι επωφελές να αναδιπλώσετε το κόστος κλεισίματος σε ένα δάνειο, συνήθως θα πληρώσετε περισσότερα μακροπρόθεσμα. Επομένως, πριν λάβετε μια απόφαση, είναι καλή ιδέα να τσιμπήσετε τους αριθμούς για να μάθετε πώς ένα δάνειο μηδενικού κόστους θα επηρεάσει τους βραχυπρόθεσμους και μακροπρόθεσμους οικονομικούς σας στόχους.
Και να θυμάστε, όταν αγοράζετε ένα δάνειο, μπορείτε να ζητήσετε από τους δανειστές να σας στείλουν εκτιμήσεις για ένα δάνειο χωρίς κόστος κλεισίματος και ένα δάνειο με προκαταβολική προμήθεια κλεισίματος, ώστε να μπορείτε να συγκρίνετε τις επιλογές σας.
Comments (No)